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居住权重提,有的房子不能再买,有的房子应考

日期:2019-03-26编辑作者:财经

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众所周知,我们所说的房子产权,通常指得是土地的出让年限。毕竟国内土地都是国有,不是私有;所谓的土地权,只是使用权。

依据土地的使用目的,一般分为住宅用地、工业用地、商业用地,使用年限分别为70、50、40年。然而,现行规定并没有明确,土地使用年限到期后如何?

对此,官方一向十分谨慎,也正是在谨慎之中,每次表态,都暗指着未来的走势。

最近,针对土地年限的表态,是在27日,民法典草案审议中。

所谓“民法典”,是系列民事法律的汇总,如果说宪法规定的是公权,那么民法规定的是私权,刑法则是加以约束。三种法律,极为重要,构成了法治社会的基础。

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当然,法律要想出台,须有一个复杂的过程,但我们不妨先看下已经公开的,和房地产有关的条款—这其实就是未来的趋势。

1. 居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

这一点看似平常,但如果以法律的形式落实下来,就不寻常了。这可以保证民事主体的居住权,也为其他一些相关的住房形式,奠定了法律基础。

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大奖网,举个例子,比如租房纠纷,之前我们只能通过合同法,追究违约责任,而这条写入法律之后,就变成侵权责任了。此外,条款中的表述是“登记占有”,这也意味着,将来租房的权利保障,需要正规的交易和备案。这种备案,也为房产税的一个方面:租房收益征税,奠定了法律上的基础。

再比如,如果进行“逆按揭养老”,房子抵押给保险公司,如果保险公司玩猫腻,一定时期后赶走了住房人呢?有这项规定,双方的合约就会清晰很多,纠纷也就更少。

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2. 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

这是大家关心的,土地使用年限到期后怎么办。

如果法律通过,那么“自动续期”就将以民法的形式固定下来,大家可以吃个定心丸了。

但是,我们要看到表述上的细节:“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”,等等,这是不是意味着将像传言那样,土地到期后,再次缴纳土地出让金才能续期?按照地价占房价的比例,那可不是一般家庭能承受的。

由于还没有通过,我们这里姑且大胆推测,房子兹事体大,鉴于保障民生精神,如果是家庭自住房,人均面积控制在一定规模之下的,理论上应该是免费续期。

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但是,现在的表述是“缴纳或者减免”,这意味什么呢?看下现行物权法规定:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说,住宅的续期,从免费到待定;非住宅的续期,连“自动”都不提了。这意味着什么呢?

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首先,现在所谓的“商住”,“公寓”,到时候最后的遮羞布将被扯下。而且,本身它们的土地使用年限就短,民法典出台后,大量商业用地上盖起的住宅将面临土地到期问题。从最近国家对于这种“挂羊头卖狗肉”的土地使用的态度看,未来不会对“商住”“公寓”手下留情。那就意味着,现在持有“公寓”的人,要尽快考虑重新配置资产了。毕竟“公寓”交易受限、税点高,并不容易快速转手,动手一定要早,莫要等到大家都意识到这一点再动手。

其次,多套房持有者,别再舍不得“老破小”了。刚刚分析了,尽管住宅自动续期,但并不一定是免费了。以目前的情况看,对于多套房、面积超标的豪宅,征收一定的土地出让金是有可能的。如果多套房投资者想跟未来对赌一下,观望观望,最好也将老房子出手—毕竟他们最先到期,首当其冲,自己就不要做“吃螃蟹”的人了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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